物管会如何成为小区治理新“钥匙”？

来源：江南晚报 2023-08-20 18:12:21

近日，嘉利华府庄园物业管理委员会（以下简称物管会）成立。自今年4月1日《无锡市物业管理委员会组建运行办法（试行）》施行后，物管会在市区部分小区逐渐落地。作为沟通社区、物业和业主的桥梁，物管会这把新“钥匙”，如何打开小区治理难题的突破口？

小区物管会应“难”而生

“成立物管会是居民联名申请的”，嘉利华府庄园居民许老伯说，此前小区经历了两次成立业委会失败，业主个人向物业反映小区里的情况，很难得到快速有效解决，需要一个组织为业主出面。拿停车问题来讲，小区车位本就配比不足，加上小区电动自行车很多，把一些地面汽车位占掉了，造成停车更加困难。地下车库设置了机械车位，本可以满足一些小体型汽车的停放，但有些车位被业主购买，偏偏停放的是超长超宽车辆，机械车位没法升降，“如果合理协调车位，给SUV等大体型车合适的地方，把空置的机械车位都利用起来，能多出200多个车位”。小区路灯和门灯也受到居民关注，晚上从地铁站出来路上灯火通明，走进小区却黑乎乎一片，让人觉得回家的安全感和温馨感打了折扣。如今物管会成立，大家对改善小区居住品质抱有很大期待。

【资料图】

新成立的物管会共有11名成员，主任是惠南二社区副书记赵苗，3名成员分别来自街道、派出所和开发商，还有7名成员是小区居民。赵苗说，尽管物管会工作场地还没弄好，但已经运作起来，小区微网格员陆续收集反映了一些问题。物管会要开展的工作排上了日程，包括完成相关资料交接、公共收益专项审计、排查物业配套用房使用情况等，并且会逐步解决居民关心的小区内部停车、安保系统升级等问题。

不只一些商品房小区迫切需要物管会，老旧小区对物管会也有需求。完成了老旧小区改造的曹张新村，小区环境焕然一新，老居民过上了既实用又有品位的美好生活。曹张新村此前是个长达40年无专业物业管理的老旧小区，2020年国有物业进驻托管后，“管家”让小区变得井然有序，新村整体面貌得到了很大提升。从今年夏天开始，曹一社区、曹二社区、曹三社区的国企物业托管将陆续到期，为了避免小区后续的物业管理陷入真空或断档，三个社区统一成立了曹张片区物管会。物管会由11名成员组成，其中6名是新村居民，3名是社区工作人员，1名是街道建设局工作人员，还有1名来自属地派出所。曹张片区物管会主任陆怡均说，物管会希望完善小区物业管理模式，目前曹张新村业主的物业费缴纳意愿还处于低水平，而小区配套设施维护成本、居民对小区幸福生活的诉求又是很高的。未来设想在曹张片区探索实行“大物业”和“忠信制”物业管理模式，通过提高资源利用率、整合资产资源等方式，多途径解决物业费收支问题，实现老旧小区的常治长效管理。

社区工作者的新身份

小区居民最关心物管会成立之后能否为小区切实解决问题。祥育苑小区今年6月成立了物管会，8月引进了物业公司。半个月以来，居民亲眼可见小区楼道被打扫清洗了，公共区域犄角旮旯堆放的杂物被清理干净，小区出入口和通道上破损缺失的减速带重新安装，大门口的智能道闸开始更换最新配置……居民们感受到小区变化，有的业主为此主动去缴纳了物业费。也就是从6月开始，长宁社区副主任高正栋多了一个新的身份：祥育苑物管会主任。高正栋说，这个小区处于老商品房典型的尴尬境地，小区物业费每平方米0.7元，对居民而言很实惠，但小区只有40多个楼栋，整个规模不到周边一些小区的一半甚至四分之一，盘子小经费少，物业运转就很难。之前的物业撂挑子不干了，有5年左右时间由社区托管，维持着基本的保安和保洁工作，小区细节方面的管理难以满足居民需求。而且作为建成入住超过15年的小区，维修保养等问题越来越突出，成立不了业委会，没有组织去选聘物业公司，小区的管理就无法细化改善。“成立物管会后，第一件事情便是选物业，而且督促物业上任抓紧干活，用实笃笃的行动改变小区面貌，提高居民满意度”，高正栋说。

至德理想名筑物管会去年开始运行，今年相关办法实施后，物管会开展工作有了更详细的规范和依据。物管会副主任张垚是鸿西社区副主任，他说物管会不失为一个有效沟通居民、物业与社区的渠道，而且物管会里一半以上成员是业主，能够更顺畅地与小区居民交流。因为多数成员白天要工作，而小区里有大大小小各种事情，物管会经常晚上开会，“有的时候一讨论就到晚上10点多，大家牺牲了不少休息时间”。物管会主任秦华明告诉记者，物管会一些做法是集思广益摸索出来的，比如对小区出入口查验提出了更多要求，保安不仅对陌生机动车询问登记，还会对陌生非机动车登记。小区里通过贴彩色标志区分业主、租户非机动车，是否为访客一目了然。该小区属于较新的楼盘，近期陆续有业主进来装修，物管会盯着物业公司加强巡查，严防有人心存侥幸野蛮装修。

物管会需要探索成长

问及有没有遇到过质疑时，有的物管会成员坦言小区里难免有不同声音，有的居民则会提出各种要求让物管会解决。实际上物管会更多是起到沟通和监督的作用，反映业主共同关心的合理需求。记者留意到，为了提高公信力，不少物管会成立时很慎重。在业主推荐和自愿报名基础上，有的鼓励党员积极参与，发挥党建引领作用；有的优先考虑具有威信和亲和力的地区志愿者、楼道长；有的会核实参选人员的物业费缴纳情况，对拖欠物业费的人员实行一票否决；有的会到派出所调查参选人员是否有纠纷诉讼等记录；有的物管会在公示内容上直接写明物管会成员不拿报酬……

长宁社区书记胡丹清说，小区物管会至少1名副主任由业主担任。因此物管会运行过程中，需要多培养业主成员的主人翁意识和协调处事能力，让业主从台后走到台前。“物管会最终要引导推动小区成立业委会，实现小区自治。”

从无锡市住建局物管处了解到，小区管理涉及党组织、居委会、物业公司、业主组织等多方主体，其中业主组织在一些小区中是比较欠缺的，导致小区管理产生了沟通不顺畅和信息不对称。《民法典》实施后，不少小区由于业主入住率、业主参与度、业主意见不统一等多方面因素，业委会选举产生难度相当大，有的小区好不容易成立了业委会，又因为不能正常履职产生了新问题。在业委会“流产”“难产”“夭折”等情况下，成立物管会补足了小区管理中业主组织的短板。相关负责人表示，物管会是现下促进小区规范化管理的一个较为有效的组织，物管会本质上还是个业主组织，为业主在小区管理中履行业主的决定，为小区管理签订合同、参加联席会议、提出合理建议等，而且接受街道办事处、社区党组织、居民委员会的指导和监督。对物管会及其成员来说，成立之后如何正常运行，获得小区居民的广泛认可支持，需要不断探索、磨合、成长。（晚报记者念楼/文、摄）

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